9月一過,“金九銀十”已經(jīng)成了一個(gè)巨大的疑問。對(duì)于指望借助天時(shí)大撈一把的開發(fā)商而言,“跌”字卻成了9月樓市的主旋律?v觀樓市運(yùn)行軌跡,通常是“金九不再,銀十難現(xiàn)”。專家指出,在沒有任何外界力量打破這種趨勢(shì)的前提下,樓市下跌的節(jié)奏勢(shì)必會(huì)加速,價(jià)格拐點(diǎn)也將進(jìn)一步確立。
“金九月”變身“黑九月”
9月的一個(gè)周末,小張舉著降價(jià)求售的房源牌,在人流較多的北京市西大望路一十字路口站了一個(gè)多小時(shí),卻無人問津。眼看著這招不奏效,小張舉著房源牌,在鬧市區(qū)不斷游走以吸引人的眼球,但同樣效果不佳。“一年的收成全看9月!毙堈f,在過去兩年,根本不用這么費(fèi)勁,他都能在9月做成幾單生意,而現(xiàn)在卻難以成交一單。
這是今年9月樓市的一個(gè)縮影。據(jù)北京中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè),9月北京一手住宅簽約量為5236套,二手住宅簽約量為8750套,成交量依然維持低迷狀態(tài),相比于去年,這兩個(gè)數(shù)據(jù)都下降了50%左右。
來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,9月一、二線城市樓市成交量普遍遭遇下跌局面,在其監(jiān)測(cè)的30個(gè)大中城市中,有七成城市樓市成交量處于環(huán)比下降的態(tài)勢(shì)。其中,廣州、深圳商品住宅成交量比起本已成交低迷的8月份再下跌30%,上海、天津商品住宅成交量環(huán)比下跌近10%。
多家房企均看淡9月乃至全年樓市,甚至有一些房企已經(jīng)下調(diào)了銷售目標(biāo)。北京城建興泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總工程師崔會(huì)學(xué)告訴記者:“往年的‘金九銀十’樓市成交比較火爆,但今年市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的回落趨勢(shì)!
在成交量下降的同時(shí),成交價(jià)格也出現(xiàn)回落跡象。據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測(cè),9月份上海、廣州、深圳等地商品住宅成交均價(jià)環(huán)比均呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì),其中上海環(huán)比下跌0.37%。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)表示,從目前走勢(shì)來看,多地樓市成交量的同比下跌已成定局,而成交價(jià)格也開始顯露出下探趨勢(shì)。
樓市供求發(fā)生巨變
“樓市在國八條調(diào)控之下,市場(chǎng)出現(xiàn)了微妙的變化!标悋鴱(qiáng)表示,“盡管樓市走勢(shì)看似撲朔迷離,但仍可從供求關(guān)系上去把握。”
據(jù)他分析,在供應(yīng)層面,去年以來土地的大規(guī)模供應(yīng)、高開工率增加了樓市庫存;在需求層面,一方面以限購限貸為代表的政策極大地抑制了投資投機(jī)需求,另一方面購房者普遍處于觀望態(tài)勢(shì),整個(gè)供求關(guān)系發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。
毫無疑問,今年出臺(tái)的樓市調(diào)控是成交量價(jià)發(fā)生變化的主要原因。但是,自年初樓市調(diào)控國八條出臺(tái)以來,市場(chǎng)已經(jīng)有8個(gè)月的消化期,卻為何沒能消化掉政策效力?而在去年,4月份出臺(tái)了調(diào)控措施,僅僅3個(gè)月不到,政策效力即被化解。
對(duì)此,崔會(huì)學(xué)的感受是限購政策的影響較大。一家大型開發(fā)商日前作出的調(diào)查報(bào)告顯示,在國內(nèi)最嚴(yán)限購令下,北京市想買、能買的購房者數(shù)量只有數(shù)十萬。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示,限購令一方面排除了投機(jī)需求;另外,隨著有購房資格的購買力日漸消化,市場(chǎng)上的有效購買力將會(huì)越來越少,所以盡管市場(chǎng)也在試圖消化政策,但隨著時(shí)間推移形勢(shì)只會(huì)越來越嚴(yán)重。
房價(jià)拐點(diǎn)有望加速確立
對(duì)于開發(fā)商而言,借助“金九銀十”賺個(gè)盆滿缽滿無疑對(duì)緩解整個(gè)資金鏈狀況意義重大。尤其是在今年,開發(fā)商資金鏈普遍繃緊,那么9月、10月的樓市收成勢(shì)必將進(jìn)一步影響開發(fā)商的狀態(tài)。
郭毅表示,從市場(chǎng)規(guī)律來看,最好的銷售季節(jié)成交難以大幅反彈,估計(jì)10月份市場(chǎng)難有太大起色。
陳國強(qiáng)表示,年底一般是開發(fā)商比較難熬的日子,他們既需要償還信貸欠款,也需要支付工程款、員工年終獎(jiǎng),如果“金九銀十”成交低迷,那么必將加劇開發(fā)商在與政策博弈中的失衡感。
陳國強(qiáng)預(yù)計(jì),在開發(fā)商普遍負(fù)債增加、供應(yīng)量增大、購買力不足的局面下,開發(fā)商必然更期望采取以價(jià)換量的銷售模式,房價(jià)下跌的步伐有望加快,價(jià)格拐點(diǎn)有望加速確立。
其實(shí),類似的局面在3年前曾出現(xiàn)過。2008年9月,在從嚴(yán)調(diào)控之下,當(dāng)月市場(chǎng)成交十分低迷,隨后全國多個(gè)城市發(fā)生了實(shí)質(zhì)性的房價(jià)下跌,不過,受到國際金融危機(jī)的影響,宏觀調(diào)控為之轉(zhuǎn)向,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的軌跡就此打斷。
但目前隨著調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式,中國經(jīng)濟(jì)基本面持續(xù)向好,另外CPI居高不下等因素也決定了本輪調(diào)控的持續(xù)性和深入性。
陳國強(qiáng)表示,從目前政策釋放出來的信號(hào)看,樓市調(diào)控從緊的方向不會(huì)改變,控制高房價(jià)的預(yù)期仍將持續(xù)較長時(shí)間,這將根本決定樓市的走勢(shì)。
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金九銀十變“冷九寒十” 樓市量價(jià)齊跌幾成定局
“金九銀十”變“冷九寒十”,樓市量價(jià)齊跌幾成定局。記者昨天從業(yè)內(nèi)了解到,預(yù)計(jì)9月北京住宅成交量與8月份持平,同比降幅在50%以上,維持低迷。傳統(tǒng)的“金九”旺季不復(fù)存在,反映出當(dāng)前市場(chǎng)觀望依然濃厚,預(yù)計(jì)10月份成交量難有起色,房價(jià)能否有一次像樣的下跌卻值得期待。
中國某研究院日前發(fā)布的最新報(bào)告顯示,上周被監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中,有22個(gè)城市樓市成交量同比下降。
而在這22個(gè)城市中,又有13個(gè)城市的成交量跌幅在30%以上。這足以反映出目前全國整個(gè)樓市的現(xiàn)狀。
就北京來看,截至28日,全市商品房住宅成交量為4641套,二手房>二手房住宅成交量為7548套,成交量依然維持8月的低迷狀態(tài)!邦A(yù)計(jì)整個(gè)9月住宅總成交量在1.35萬套左右,基本與8月持平,相比去年同期可能下調(diào)幅度超過5成。”北京中原地產(chǎn)張大偉說。
“連續(xù)多月的成交低量,促使房價(jià)下降,9月份北京房價(jià)開始較明顯回落,這表明目前樓市已經(jīng)進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性降價(jià)階段!辨溂业禺a(chǎn)首席分析師張?jiān)抡f。
她認(rèn)為,短期來看,住宅成交量很難有突破性的進(jìn)展,因此未來房價(jià)將可能繼續(xù)下降,而10月可能成為房價(jià)實(shí)質(zhì)下降的拐點(diǎn)。
據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),9月份北京城八區(qū)的成交均價(jià)是28882元/平方米,比8月份下降3.5%。其中各城區(qū)內(nèi)價(jià)格降幅不等,價(jià)格降幅明顯的是原宣武區(qū),9月份價(jià)格為28332元/平方米,比8月份下降了6%。
“市場(chǎng)觀望氣氛濃厚,預(yù)計(jì)10月份樓市成交量也很難取得突破性進(jìn)展!睆?jiān)抡f。
而限購政策的實(shí)施,已經(jīng)使新項(xiàng)目在銷售上的客戶蓄積量發(fā)生了明顯變化,這加劇了開發(fā)商銷售難度。
“在限購前,一個(gè)500套項(xiàng)目的樓盤基本蓄客量在1000組就可以達(dá)到當(dāng)日售罄。但是在限購后基本蓄客量要到2000組左右,簽約才能達(dá)到五成!睆埓髠フf,開發(fā)商只有通過“以價(jià)換量”才能有所突破,而且小幅降價(jià)已難有效果。
事實(shí)上,目前北京除了幾個(gè)率先降價(jià)的樓盤,大量項(xiàng)目降幅不大,不足以引起購房人的關(guān)注。正是在這種背景下,目前業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,10月份樓市低迷是大概率事件,他們更關(guān)注的是,有無大型房企帶頭“來一次像樣的降價(jià)”,從而打破樓市成交持續(xù)低迷的僵局。
記者此前采訪地產(chǎn)大腕潘石屹時(shí)了解到,今年開發(fā)商資金鏈仍好于2008年時(shí)期,所以還有一定實(shí)力能“扛著不降價(jià)或只是小幅降價(jià)”。 |